О пользе перехода многоквартирного дома на прямой договор для управляющих организаций

В России упростилась процедура перехода оплаты услуг непосредственно их поставщикам, то есть минуя посредника — управляющую компанию.

Это стало возможным после вступления в силу с 31 июля изменений сразу в три документа — в правила предоставления коммунальных услуг, правила заключения договоров ресурсоснабжения и в требования к организации расчетов за коммунальные ресурсы.

Напомним, что возможность перехода на прямые договоры потребителям коммунальных услуг в многоквартирных домах была предоставлена еще в апреле прошлого года, после внесения изменений в Жилищный кодекс.

О пользе перехода многоквартирного дома на прямой договор для управляющих организаций

В каких городах России лучше всего работают службы ЖКХ

Однако, как отмечают в Национальном центре общественного контроля в сфере ЖКХ, собственники жилья за прошедший год так и не решились массово перейти на самостоятельные взаимоотношения с ресурсниками.

Теперь процесс должен пойти легче, так как новые изменения в законодательство предлагают среди прочего типовые условия договора поставки коммунальных ресурсов. И это, безусловно, шаг вперед.

Людям предложен образец, заполнив который, они могут получать коммунальный ресурс и платить за него прямо поставщику, без боязни, что промежуточное звено (управляющая организация) вдруг обанкротится и исчезнет вместе с деньгами, предназначенными на оплату отопления, воды, электроэнергии или газа.

В регионах, которые уже перешли на прямые расчеты с поставщиками ресурсов, платежи довольно часто вырастают

Как пояснила «Российской газете» исполнительный директор Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ Светлана Разворотнева, предусмотрено два варианта перехода на прямые договоры — решение общего собрания собственников жилья и решение ресурсоснабжающей организации. Последняя сама может инициировать переход и разослать владельцам недвижимости договоры, которые необходимо заполнить. Договор считается заключенным с момента выставления первой платежки.

О пользе перехода многоквартирного дома на прямой договор для управляющих организаций

«РГ» публикует закон, запрещающий передавать коллекторам долги по ЖКХ

Однако, по словам Разворотневой, ряд пунктов типового договора вызывает вопросы. Например, в нем не предусматриваются характеристики качества услуги — температуры подаваемой в дом воды или давления газа. Потребителю, подписавшему столь общий договор, потом сложно будет предъявить претензии по качеству, так как оно не оговорено.

Не прописана также процедура разрешения споров и выплаты штрафов в случае оказания некачественных услуг. Из договора следует, что управляющие компании принимают жалобы от потребителей, оформляют претензии к ресурсоснабжающей организации и затем они вместе проверяют обоснованность жалобы. А что происходит дальше — вопрос открытый.

Споры и ожидание выплат непонятно от кого могут затянуться на годы. И потребитель тут совершенно беспомощен.

«В тех регионах, которые уже перешли на прямые расчеты, довольно часто платежи за потребленные ресурсы вырастают. Потому что ресурсник заинтересован в том, чтобы получить с потребителя по максимуму.

Подозреваю, что компании приписывают порой больше потребленного по факту.

И если в управляющей компании есть, как правило, свои юристы, которые могли бы с подобными случаями разбираться квалифицированно, то собственникам, оплачивающим напрямую, будет сложнее доказывать, что им выставили завышенную сумму», — отмечает эксперт.

Но в общем практика показывает, что для потребителя нет особой разницы — платить ли напрямую поставщикам или через посредников в виде управляющих компаний, говорит Разворотнева. Если есть опасения относительно недобросовестности УК, то, конечно же, лучше принять решение на общем собрании и перейти на прямые договоры.

Между тем Госдума осенью планирует рассмотреть поправки в Жилищный кодекс, по которым все счета за услуги ЖКХ будут печатать в едином документе. Составлять и рассылать платежки, по идее авторов проекта, будут единые расчетные центры. Таким образом их деятельность поддержат на федеральном уровне.

В Самарской области запустят проект «умного» вывоза мусора

С одной стороны, единый платежный документ — дело удобное. Не нужно разбираться в куче бумажек, а потом еще и хранить их годами, чтобы при любом сбое в системе не вылез долг за уже оплаченное. А такое случается.

По словам одного из авторов законопроекта, зампреда Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павла Качкаева, при 7-10 платежках, которые порой получают потребители, нередки ошибки и двойные начисления.

Именно с неверными начислениями были связаны около 60 процентов обращений в Госжилинспекцию РФ в прошлом году. Кроме того, оформление и доставка каждой из платежек стоит денег, и платит, естественно, получатель.

За одну бумажку сумма не так велика, может достигать 10-15 рублей, но за десять бумаг уже вполне ощутима. По замыслу авторов законопроекта, эти расходы должны сократиться.

Один платежный документ может получить название «объединенный».

Как и зачем переходить на прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией

Кто несет ответственность за качество услуг? Кому передавать показания счетчиков?

3 апреля 2018 года вступили в силу изменения в ЖК РФ, принятые федеральным законом о прямых Договорах между потребителями и поставщиками коммунальных услуг в многоквартирных домах. Жилищный кодекс был дополнен ст. 157.2, которая так и называется

«Предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, Региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами».

Собственники квартир получили возможность заключения Договоров по услугам холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и вывоза мусора напрямую с ресурсниками. Без посредничества управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК.

Инструкция Центра защиты прав граждан «Прямые договоры в ЖКХ» расскажет, в чем преимущество прямых Договоров с ресурсниками, как перейти на такой Договор, кто несет ответственность за качество предоставляемых услуг.

О пользе перехода многоквартирного дома на прямой договор для управляющих организаций

У кого беру – тому и плачу

В большинстве регионов управляющие компании и ТСЖ выставляют гражданам единую платежку, где помимо платы за содержание общего имущества собственникам рассчитывают платежи за потребленные свет, газ, воду и отопление. Разумеется, ни УК, ни ТСЖ или ЖСК не являются поставщиками газа или света. Это всего лишь посредники при расчетах за потребленные коммунальные услуги.

По данным Минстроя РФ, порядка 40% долгов в сфере ЖКХ составляет задолженность именно управляющих компаний перед поставщиками ресурсов. То есть граждане платят, а до ресурсников средства не доходят.

Прямые расчеты с поставщиками позволят вывести из оборота управляющих компаний значительный объем не принадлежащих им средств. Как следствие – с рынка уйдут УК, которые заинтересованы не в управлении домом, а лишь в возможности «погреть руки» на обороте денежных средств.

Эксперты полагают, что ресурсоснабжающие организации, которые начнут своевременно получать весь объем платежей, смогут выделять больше средств на реконструкцию и модернизацию сетей.

Что в конечном счете скажется на качестве предоставляемых услуг. Да и потребителю так спокойнее: сколько израсходовал воды, газа или света – за столько и рассчитался. И никто не отключит тебя от ресурса за мнимые долги.

Итак, изменения вступили в законную силу в 2018 году.

Ниже мы рассмотрим процедуру перевода многоквартирного дома на заключение прямых договоров с РСО.

О пользе перехода многоквартирного дома на прямой договор для управляющих организаций

Как инициировать процедуру перехода на прямой договор с РСО

Инициатором могут выступить как собственники, так и ресурсоснабжающая организация

Если переход на прямые расчеты инициируют собственники МКД

Всё о расчётах за услуги ЖКХ без управляющих компаний

В конце марта этого года Госдума приняла закон о прямых расчетах с ресурсоснабжающими организациями (РСО)…

О пользе перехода многоквартирного дома на прямой договор для управляющих организаций

Так, с апреля 2018 года собственники квартир могут заключать договоры об оказании услуг ЖКХ, минуя управляющие компании (УК).

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, с какой целью приняты эти изменения, как заключить прямой договор с РСО и какую выгоду при этом получат потребители.

Почему жильцам разрешили рассчитываться напрямую с РСО

Таким способом власти решили бороться с долгами управляющих компаний перед РСО. Как сообщают в Минстрое, на сегодняшний день сумма такого долга управляющих компаний составляет 250 миллиардов рублей. Причем УК собрали эти деньги с жильцов, но так и не перечислили РСО.

Осенью 2017 года глава российского правительства Дмитрий Медведев в ходе встречи со своими заместителями заявил, что сложившаяся ситуация с долгами возмутительна, поскольку люди своевременно рассчитываются за услуги ЖКХ, а по вине недобросовестных УК дом лишают теплоснабжения.

На ежегодной пресс-конференции Владимир Путин также заявил, что УК необходимо отрезать от денежного потока, так как они далеко не всегда рассчитываются вовремя и не перечисляют деньги в полном объеме.

За какие услуги ЖКХ теперь можно будет рассчитываться напрямую

Согласно закону, граждане могут заключать договоры на прямую оплату горячего и холодного водоснабжения, отопления, водоотведения, а также на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (вывоз мусора). За газ и электричество россияне уже рассчитываются, минуя управляющие компании.

Читайте также:  Отпуск ветеранам боевых действий в 2021 году

Обязательно ли переходить на прямые договоры с РСО

Нет, это делать не обязательно. Если жильцы довольны работой УК или товарищества собственников жилья, они могут платить за услуги ЖКХ по старой схеме. Но важно, чтобы у УК не было долгов перед РСО, иначе ресурсники откажутся от ее услуг в одностороннем порядке.

Если жильцы заплатили за два месяца, но эти деньги так и не были перечислены РСО, то ресурсники по решению суда или по акту сверки могут перейти на получение оплаты от собственников напрямую.

Может ли собственник квартиры самостоятельно отказаться от посреднических услуг УК

Нет, один человек не может заключить прямой договор с РСО. Такое решение должно быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Для перехода на прямые договоры необходимо согласие собственников как минимум половины имущества дома.

Когда такое решение будет принято, жильцы должны принести его копию и копию протокола собрания собственников в РСО. Подписывать договор не нужно – он будет заключен автоматически после предоставления документов.

Сколько длится переход к прямой оплате

Если переход происходит по инициативе жильцов, то у РСО есть до трех месяцев на подготовку прямых расчетов с этим домом.

Если же договор с управляющей компанией расторгнут по инициативе РСО, то переход на прямые расчеты с жильцами должен состояться в течение 30 дней со дня, когда уведомление об одностороннем отказе от услуг было направлено в УК.

Какие изменения ожидают потребителей услуг

По идее, на практике для потребителей ничего не изменится. Но благодаря новому механизму можно быть уверенным, что выплаченные средства дошли до поставщика ресурсов, а не осели в УК и используются не по назначению.

Повлияет ли прямая оплата на стоимость коммунальных услуг

Нет, стоимость услуг при переходе на прямые расчеты останется прежней. Возрастание тарифов будет обычным – сейчас в среднем по России это 4% в год.

Какие последствия перехода на прямые расчеты для УК

Минстрой прогнозирует, что после перехода на прямые расчеты с РСО с рынка ЖКХ вынуждены будут уйти примерно 30% управляющих компаний. По словам главы Минстроя Михаила Меня, это как раз компании, использовавшие деньги не по назначению, то есть зарабатывали не на управлении жильем, а на управлении деньгами.

Прямые договоры с РСО и на сколько это выгодно владельцу квартиры

Прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией – это одно из последних нововведений в Жилищном кодексе. Теперь владельцы недвижимости имеют право на получение коммунальных услуг непосредственно от РСО. Но в воздухе зависло много вопросов, рассмотрим их.

О пользе перехода многоквартирного дома на прямой договор для управляющих организаций

На этот вопрос попыталось ответить Министерство строительства. По мнению оного, передачу данных с приборов учета (квартирных), а также общедомовых должна осуществлять УК – управляющая компания. При этом Министерство строительство ссылается на 161 статью Жилищного кодекса, в частности, на 11 подпункт.

Но в законодательной норме написано, что передача показаний счетчиков – это обязанность УК только в той ситуации, если такая же обязанность имеется у владельцев недвижимости, то есть собственников жилья. Но как быть, если они таким правом не обладают? На этот вопрос ответа не было получено.

В настоящий момент фактически Постановление Правительства РФ от шестого мая 2011 года под номером 354 (об услугах ЖКХ) не применяется. А это означает, что определить, кто конкретно предоставил показания, ссылаясь на обязанности собственников и исполнителей, невозможно. Поэтому пока не внесут поправки в данное постановление, выявляется немалый правовой пробел.

Надо ли менять договор управления многоквартирным домом в свете прямых расчетов с РСО?

Прямые договоры нивелируют посредника, коим является управляющая компания, поэтому теперь собственники имеют право получать ресурсы непосредственно от РСО. И этот момент приводит к вопросам. Например, нужно ли менять договор управления МКД?

Дело в том, что раньше передавать показания должна была УК. И сейчас эта обязанность не нивелировалась. Но предоставлять услуги коммунальные может и непосредственно ресурсоснабжающая компания.

Условия, касающиеся предоставления услуг, включали во все договоры управления. Так, если общим собранием жильцов будет принято решение о переходе на прямые договоры, то, как быть с этим условием в договоре с УК?

Министерство отмечает, что если было принято решение на общем собрании перейти на прямые договоры, то это предстает основанием для преобразования условий в договоре управления многоквартирным домом. Отдельное постановление о поправках не нужно.

Подводные камни прямых договоров с РСО

Давайте разберемся, так ли положителен переход на прямые договоры с РСО для собственников либо нет? В данный момент считается, что имеются причины, которые данный переход делают нецелесообразным.

Первая причина – это не выгодно. Когда Государственной Думой вносились изменения, касающиеся разрешения перехода на прямые договоры, то она обосновывала это заботой интересов РСО. Якобы, УК получают деньги, при этом не перечисляют денежные средства РСО, вследствие чего формируется большая задолженность, а это уже мешает работать организации, которая поставляет ресурсы.

Но это не так. РСО и раньше имела право отказаться от услуг УК и перейти на прямые договоры с владельцами недвижимости. Однако по какой-то причине этого не делала, соответственно, это ей не выгодно.

Но и собственникам переход на прямые договоры не выгоден. За коммунальные услуги перечисляет денежные средства УК. Если будут вопросы от собственников, то все они будут задаваться управляющей компании. А когда будут проблемы с РСО, а это неизбежно, по каждой услуге придется разбираться самостоятельно именно с РСО.

Вторая причина – не понятно, кто несет ответственность за качество поставляемых услуг. Раньше суд соглашался с тем, что УК должна нести ответственность.

Даже в ситуациях, когда качество страдало по вине РСО. Но в настоящий момент переход на прямые договоры разрешили, но ответственности для ресурсоснабжающей компании не установили.

Поэтому при переходе собственники рискуют нажить немало проблем.

Третья причина – нельзя использовать Правила коммунальных услуг. Поясним. В этом документе четко оговорены условия перерасчета за ЖКХ при отсутствии собственника в квартире, уменьшение квартплаты вследствие поставки некачественной услуги, порядок проведения поверок прибора учета и пр.

Фактически это постановление нельзя применять к прямым договорам с РСО. Их можно использовать только в отношении договоров поставки воды, электричества, но не к документу оказания коммунальных услуг. Безусловно, это можно назвать «буквоедством». Но ведь никто не запрещает РСО отказать в пересчете, ссылаясь на то, что Постановление использовать нельзя. А это еще один риск для собственников.

Как итог: пока Правительство РФ не внесет требуемые изменения и поправки в нормативные акты, лучше на прямые договоры не переходить. Слишком много дополнительных рисков для собственников недвижимости.

Альтернативное мнение

(2 оценок) Загрузка…

Рекомендуем к прочтению:

Работа управляющих организаций после принятия № 59-ФЗ

Понятие прямых договоров существовало и до принятия № 59-ФЗ. Прямыми договоры считались, если такие отношения между собственниками и ресурсоснабжающей организацией сложились исторически (п. п. 17, 18 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ).

Еще один вариант, при которых ресурсоснабжающим организациям было разрешено заключать с собственниками помещений в МКД прямые договоры – наличие у управляющей организации задолженности перед РСО за три расчётных месяца (пп. «а» п. 30 ПП РФ № 124).

Согласно п. 6 ПП РФ № 354 нежилые помещения могли заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями и до принятия закона о прямых договорах. Если домом не управляли УО, ТСЖ/ТСН, ЖК, ЖСК, заключение прямых договоров было также возможно, согласно п. 17 ПП РФ № 354.

В многоквартирный дом могут поставляться два вида ресурсов:

  • потребляемые для содержания общего имущества,
  • потребляемые для предоставления коммунальных услуг в помещениях.

Часто возникала путаница с тем, кто является исполнителем коммунальных услуг — для разных правоотношений исполнителями могут быть разные лица. В отношении потребителей исполнителем КУ считается лицо, у которых с ними заключен договор ресурсоснабжения, а для отношений УО-РСО исполнителем считается управляющая организация.

  • Если управляющая организация предоставляет собственникам только коммунальный ресурс на содержание общего имущества, она заключает с РСО договор, предмет которого – закупка коммунального ресурса на СОИ.
  • В случаях, когда управляющая организация предоставляет собственникам коммунальные услуги и коммунальный ресурс на содержание общего имущества МКД, предметом договора будет закупка коммунального ресурса для предоставления коммунальных услуг потребителям и закупка коммунального ресурса на содержание общего имущества.
  • В первую очередь изменения затронули давно привычные управляющим организациям нормативные правовые акты:
Читайте также:  Налоговый вычет по ипотеке - возврат налога при покупке квартиры в ипотеку

Обновились правила договорных схем между управляющими, ресурсоснабжающими организациями и собственниками помещений в многоквартирных домах. Теперь отношения по передаче показаний индивидуальных приборов учёта, расчёт платы за коммунальные услуги, доставка платёжных документов будут выстроены по-новому.

Текст закона подтвердил законность «исторически сложившихся» прямых договоров. Также появился новый способ перехода на прямые договоры – по решению общего собрания собственников помещений в МКД, изменился порядок перехода к прямым договорам из-за задолженности управляющей организации перед РСО.

Напомним, что Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ предусматривает два варианта перехода на прямые договоры: по инициативе ресурсоснабжающих организаций, если у управляющей организации есть задолженность перед РСО более чем за два месяца, и по инициативе собственников помещений в МКД, для этого им нужно принять решение о переходе на прямые договоры на ОСС.

О заключении или расторжении прямого договора с РСО собственники должны уведомить органы ГЖН, чтобы избежать выставления двойных квитанций.

С появлением прямых договоров за УО остаётся обязанность предоставлять собственникам помещений коммунальный ресурс на содержание общего имущества МКД. Напрямую с РСО собственники могут заключить только договоры на предоставление коммунальных услуг.

Кроме того, согласно ст. 161 ЖК РФ, управляющая организация должна:

  • обеспечить постоянную готовность инженерных коммуникаций и иного оборудования;
  • предоставить в РСО информацию, нужную для начисления до 23 числа расчётного периода;
  • принимать от жителей дома обращения о нарушениях требований к качеству КУ, нарушений при расчёте платы;
  • взаимодействовать с РСО;
  • обеспечить РСО доступ к общему имуществу МКД для приостановки или ограничения КУ, либо по соглашению с РСО делать это самостоятельно.

Интересно, что если при прямых договорах исполнитель КУ – РСО, можно передать часть своих обязанностей, перечисленных в пп. «е, ж, и, к» п. 31 ПП РФ № 354, УО (ТСН) на основании договора ресурсоснабжения:

  • ежемесячно снимать показания ОДПУ, вести журнал, ознакамливать потребителей по требованию;
  • принимать показания ИПУ;
  • принимать сообщения о некачественной КУ и проводить проверку;
  • вести приём жалоб потребителей и отвечать в течение 3 рабочих дней.

Прямые договоры по газоснабжению и электроснабжению уже работают не один год. Минстрой РФ отмечает, что при таких отношениях уровень собираемости платежей достигает 98,5 %.

Согласно тексту законопроекта, изменения будут внесены в ЖК РФ. В документ будет добавлена ст. 157.2, которая предусматривает порядок расторжения договора в одностороннем порядке ресурсоснабжающей организацией.

Ресурсоснабжающая организация или оператор по обращению с твёрдыми коммунальными отходами будет вправе отказаться от исполнения услуг по договору с управляющей организацией при наличии у УО признанной ей или подтверждённой судом задолженности в размере, равном или превышающим две среднемесячные величины обязательств (ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ).

Договор предоставления коммунальных услуг, заключенный между ресурсоснабжающей организацией и собственниками помещений будет считаться заключенным на неопределённый срок и его заключение в письменной форме не будет обязательным.

По материалам портала РосКвартал.

Прямой договор с ресурсоснабжающей организацией. Заключать ли?

3 апреля 2018 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, позволяющие собственникам помещений в МКД заключить прямой договор с каждой ресурсоснабжающей организацией о предоставлении коммунальных услуг (договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения) и договоры на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами напрямую с ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (письмо Минстроя России от 4 мая 2018 г. № 20073-АЧ/04).

В связи с большим количеством поступивших в Минстрой России обращений, специалисты Министерства высказали свою позицию по ряду вопросов, связанных с заключением таких «прямых» договоров (далее – прямые договоры).

В частности, в письме подробно разъяснен механизм защиты граждан от получения «двойных» квитанций на оплату коммунальных услуг после перехода на прямые договоры.

В случае, если после заключения прямого договора с ресурсоснабжающей организацией последняя продолжает выставлять плату за коммунальные услуги, она должна будет уплатить потребителям, которым были представлены такие платежные документы, штраф.

Кроме того, специалисты Министерства отметили, что при заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация и именно на нее возлагается обязанность по представлению платежных документов потребителям.

Поэтому выставление платежек лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, в этом случае является нарушением лицензионного требования. Лицензионный контроль в отношении управляющих организаций осуществляется органами государственного жилищного надзора субъектов Российской Федерации.

Отвечая на вопрос о разграничении зон ответственности управляющей организации и РСО в случае заключения прямого договора с ресурсоснабжающей организацией при предоставлении некачественных коммунальных услуг, Минстрой России указал следующее.

Лицо, осуществляющее управление МКД, выступает «единым окном» для приема жалоб потребителей на нарушение качества предоставляемых коммунальных услуг и отвечает за качество таких услуг внутри многоквартирного дома в части надлежащего содержания внутридомовых инженерных коммуникаций.

Ресурсоснабжающая организация отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций.

  • Также в письме пояснено, что плата за общедомовые нужды при переходе на прямые договоры выставляется ресурсоснабжающей организацией лицу, осуществляющему управление МКД, а последний выставляет соответствующую плату собственникам помещений в многоквартирном доме в составе платы за содержание жилого помещения.
  • На вопрос о том, как будет осуществляться передача показаний индивидуальных и коллективных (общедомовых) приборов учета при переходе на прямые договоры, Минстрой России ответил, что предоставлять ресурсоснабжающим организациям информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками/ нанимателями) и коллективных (общедомовых) приборов учета, должны лица, осуществляющие управление МКД.
  • Приведены ответы на ряд иных вопросов.
  • Так, например, отмечено, что ресурсоснабжающая организация не обязана получать согласие собственников помещений в многоквартирном доме для реализации права на односторонний отказ от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, в связи с наличием у последнего задолженности перед РСО.

В отношении данного основания расторжения договора ресурсоснабжения Минстрой России также пояснил, что юридически значимым в этом случае является размер задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги. Наличие задолженности за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в МКД, не является основанием для одностороннего отказа РСО от исполнения договора ресурсоснабжения.

Также Минстрой России указал, что принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о заключении прямого договора с РСО, влечет изменение договора управления многоквартирным домом в силу закона.

По материалам информационного портала ГАРАНТ.РУ

Переход на прямые договора с РСО по своей инициативе: как не исполнить невыполнимые требования п. 6 Правил № 354

01.10.2020 11:20 1 Октября 2020 в 11:20

Конструкции прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями (РСО) около двух с половиной лет. За это время наработана практика взаимодействия с РСО в разных направлениях с общей тенденцией ассиметричного правового регулирования в пользу ресурсника.

Переход на прямые договора по инициативе РСО и по инициативе собственников: ассиметричный подход законодателя

То, что мы называем прямыми договорами в законе поименовано предоставлением коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее – ТКО) (ст. 157.2 ЖК РФ).

Однако несмотря на такую очевидную формулировку, РСО, как право, отказываются считать себя исполнителями коммунальных услуг, перекладывая данную ответственность на управляющую многоквартирным домом организацию. Жилищные инспекции, как правило, очень неохотно реагируют на недобросовестное поведение ресурсников и почти никогда не вмешиваются в данные вопросы.

Таким образом, РСО как исполнители коммунальной услуги (поскольку нельзя осуществлять предоставление коммунальной услуги не будучи исполнителем) фактически выпадают из государственного жилищного надзора, определенного в ст. 20 ЖК РФ.Законом предусмотрено два варианта перехода на прямые договора потребителей с ресурсником.1.

В случае признанной управляющей организацией или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности управляющей домом организации перед ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору РСО (п. 2 ст. 157.2 ЖК РФ).

В этом случае РСО:- уведомляет о дате переходе на прямые договора управляющую домом организацию (по адресу, который указан в выписке из ЕГРЮЛ) (п. 3 ст. 157.2 ЖК РФ);- уведомляет о дате переходе на прямые договора собственников помещений многоквартирного дома (п. 4 ст. 157.2 ЖК РФ).

Читайте также:  Мелкое хулиганство по ст. 20.1 коап рф: состав, ответственность

Как правило такое уведомление осуществляется через сайт ресусника, а также информационные стенды около подъездов дома.

По истечении 30 дней с даты направления уведомления управляющей домом организации договора ресурсоснабжения договор на оказание услуг по обращению с ТКО считается прекращенным полностью, а договор ресурсоснабжения считается прекращенным в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме и продолжает действовать в части приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (п. 5 ст. 157.2 ЖК РФ).При этом договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг считаются заключенными РСО в указанном случае со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме одновременно (в бесписьменной форме путем совершения конклюдентных действий).Фактически собственники не имеют права голоса в этой ситуации, а все решения за них принимает ресурсник. При этом никакие дополнительные сведения до начала перехода на прямые договора – предоставлять ресурснику не требуется.2. По решению общего собрания. Такая компетенция общего собрания определен в пп. 4.4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ. Одновременно законодатель обязал инициатора общего собрания в срок, не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания направить РСО копии решений и протокол общего собрания собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).После этого РСО приступает к предоставлению коммунальных услуг с даты, определенной в решении общего собрания. Указанный срок может быть перенесен, но не более чем на 3 календарных месяца. О таком решении ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с ТКО уведомляют лицо, по инициативе которого было созвано данное собрание, не позднее 5 рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений (пп. 1 п. 7 ст. 157.2 ЖК РФ).

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

Как выполнить невыполнимые требования п. 6 Правил № 354Первоначально никаких дополнительных действий от управляющей организации для перехода на прямые договора не требовалось и закон был минимально симметричный. Однако с принятием Постановления Правительства РФ от 13.07.2019 № 897 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросу договорных отношений между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями» процедура перехода на прямые договора по инициативе собственников стала крайне тяжелой и затруднительной. Данное постановление ввело поправки в п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354), которыми на управляющую домом организацию возложена обязанность не позднее чем за 5 рабочих дней до дня начала предоставления коммунальной услуги соответствующего вида предоставить ресурсоснабжающими организациями пакет сведений из 8 позиций.Такие сведения должны включать в себя:- фамилию, имя, отчество (при наличии), дату и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон и адрес электронной почты (при наличии) каждого собственника и пользователя жилых помещений в многоквартирном доме, – наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации юридического лица, контактный телефон, если собственником жилого помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо;- адреса жилых помещений в многоквартирном доме, собственникам или пользователям которых предоставляются коммунальные услуги, с указанием общей площади жилого помещения, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, и иных сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги;   — сведения о наличии и типе установленных в жилых помещениях индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей, дате и месте их установки (введения в эксплуатацию), сроках поверки заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, дате опломбирования приборов учета, на основании показаний которых производится расчет платы за коммунальные услуги, а также их показания за 12 расчетных периодов, предшествующих дате предоставления таких сведений;- сведения о составленных актах обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета в жилых помещениях многоквартирного дома;- сведения о применении в отношении собственника или пользователя жилых помещений в многоквартирном доме мер социальной поддержки по оплате коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации;- сведения о жилых помещениях, в отношении которых введено ограничение или приостановление предоставления соответствующей коммунальной услуги, на дату предоставления сведений, а также сведения об устранении оснований для введения такого ограничения или приостановления;- сведения о случаях, периодах и основаниях перерасчета размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителю, копии документов, подтверждающих право потребителя на перерасчет размера платы за предыдущие 12 месяцев;- реквизиты документов, подтверждающих право собственности на каждое жилое помещение в многоквартирном доме и (или) их копии (при их наличии).Предоставление указанных сведений осуществляется одновременно на бумажном носителе за подписью единоличного исполнительного органа управляющей организации, товарищества или кооператива и на электронном носителе. Обязанность предоставить указанные сведения ресурснику обрекла управляющие организации на полное бесправие. Реквизиты документа, удостоверяющего личность можно предоставить только в том случае, если собственник добровольно их предоставил. Как быть в случае, если собственник такие сведения предоставить отказывается?Получить показания приборов учета за 12 расчетных периодов можно только в том случае, если управляющая организация управляла данным домом, а как быть, если она только что приступила к управлению? Большей части этих сведений у управляющей организации может просто не быть и взять из негде. При этом на управдомов повесили обязанность собирать сведения, необходимые ресурснику для того, чтобы выставить квитанции и получить деньги за свой коммунальный ресурс. Более того, для управляющих организаций ввели штраф за ситуацию, если пакет данных сведений не был передан в 100%м объеме и это повлекло ошибки ресурсника в начислениях (что также неизбежно в первые 2-3 месяца). В случае, если потребитель заявит в РСО претензию о выплате штрафа за ошибку через п. 155(1) Правил № 354, данный штраф в РСО обязана компенсировать управляющая организация.Поскольку все законодательство в сфере ресурсоснабжения написано исключительно в пользу РСО, поправки в п. 6 Правил № 354 не стали чем-то особенно новым: законодатель пошел по самому простому пути, переложив полную ответственность на управляющие организации, которые вынуждены бесплатно собирать информацию, необходимую ресурснику и нести ответственность за ошибки ресурсника.

Пытаемся противодействовать ресурснику, неправомерно отказывающему в переходе на прямые договора

Основная проблема, связанная с применением п. 6 Правил № 354 – касается крайней недобросовестности РСО, которые отказываются выставлять квитанции до момента передачи 100%го объема сведений, указанных в п. 6 Правил № 354.

Как уже было сказано, собрать в полном объеме, например, паспортные данные, невозможно, что очень затягивает переход на прямые договора. Основой противодействия ресурснику, отказывающего в переводе на прямые договора, может быть такая схема:1.

Управляющая организация полностью исключает из своих квитанций плату за коммунальные услуги с даты начала прямых договоров, указанной в решении общего собрания.2.

После этого ресурсник уведомляется о данном факте и в случае, если он начинает взыскание задолженности, управляющая организация обязана доказывать в суде, что она не является надлежащим ответчиком.В пользу такого подхода есть ст. 157.2 ЖК РФ прямого действия, которая по силе действия выше п.

6 Правил № 354 и не требует никаких дополнительных условий для начала прямых договоров, кроме как наличия решения общего собрания (Важно также подчеркнуть, что п. 6 Правил № 354 не распространяется на регионального оператора по обращению с ТКО, видимо, забыли это изначально вписать).

Безусловно, есть общая проблема в несправедливости законодательного регулирования в части перехода на прямые договора. Изначально ассиметричное законодательство продолжается видоизменяться в сторону максимальной защиты ресурсников при полном бесправии собственников и управляющих многоквартирным домами организаций.

Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наукСайт: pavelkuznetzov.ru

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти

Другие публикации в блоге

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *